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  2. 疑似大佬求救信發出!懸崖之上:房企究竟有多難?

    杠桿地產 杠桿地產
    2021-09-10 10:48 436 0 0
    某大省大房企疑似發出求助信。

    作者:桿姐

    來源:杠桿地產(ID:Property-Market)

    某大省大房企疑似發出求助信。杠桿地產把涉及房企名字的信息都隱匿,希望它可以扛過去。

    這家房企,其實不久前我就分析過,它遇到的困難。

    近期,有壓力的房企很多。

    看宏觀背景,全國二手房徹底降溫,各種壓力之下,新房市場也進入調整期。少數城市,甚至進行“逆向”調控,出臺“限跌令”。

    足以見得市場漸涼。

    說回房企,近期各大上市房企2021年中報發布完畢,毛利率、凈利潤增速均創下新低,增收不增利情況愈發嚴重。

    圖表來源|億翰智庫(特此感謝)

    如果結合8月最新銷售數據看,頭部房企普遍單月銷售額大降。

    房企進入艱難時刻,不止最新疑似發出求助信的XX。稍有不慎就是深淵,能活下來的真的都不容易。

    今天杠桿地產,綜合國信證券、億翰智庫、首創證券(特此感謝)的最新研報,為桿友展示一個較為客觀的房企現狀。

    01

    房企營收增速趨勢性放緩不可逆,利潤增速創新低,增收不增利愈發嚴重

    億翰智庫幾年前,就已經在討論房企業績增長放緩的現象,銷售業績的增長進入到比較平緩的階段,由銷售業績到營業收入,雖有時間差,但趨勢是一致的。

    所以,房企營業收入的變動趨勢,在預期之內。

    從數據上看,營業收入增長速度保持放緩的趨勢,2021上半年E50房企的營業收入同比漲幅為24%,較2020全年漲幅有所提高,這與2020年同期特殊的低基數有關。

    如下圖。

    圖表來源|億翰智庫(特此感謝)

    國信證券的研究也顯示,A股房地產板塊(申萬房地產開發,下同)實現營業收入合計 13395億元,相對上年同期+28.8%。

    相對2020年全年增速提高17.5pct,相對2020年同期增速大幅提高24.8pct,半年增速創2018年以來的新高。

    圖表來源|國信證券(特此感謝)

    預測全年,杠桿地產注意到,億翰智庫認為,營收增速放緩的趨勢,難有根本性改變。

    且未來不可逆轉。

    從前置指標來看,歷年數據顯示,全國商品房銷售金額增速下滑的趨勢,已表現異常明顯。

    2021年以來,這一增速雖一度在高位,但是下滑的速度同樣肉眼可見下滑,至2021年7月,全國商品房成交金額增速,同比已經由1-2月的133.4%,下滑到30.7%。

    當2020年特殊低基數效應不再發揮作用,銷售數據從7月開始出現乏力現象,下文杠桿地產會寫。

    圖表來源|億翰智庫(特此感謝)

    三道紅線等高壓政策約束,房企擴張無力,購買預期變化,銷售業績生變,直接影響未來的營收。

    此外,過去我國房地產高歌猛進,伴隨著中國城鎮化的進程,享受人口城鎮化的紅利。

    最新人口普查我們看到很多問題,城鎮化也進入中后期,雖然距離發達國家70%+、80%+的城鎮化率,仍有一段距離,但城鎮化的進程已經減速。

    圖表來源|億翰智庫(特此感謝)

    這意味著房地產市場空間會逐步收縮。房企的普遍好日子結束了。

    營收增速趨勢性放緩同時,無論是毛利潤率,還是凈利潤率,多數房企這2個指標都呈現出明顯的下滑趨勢。

    最終收入增加了,呈現增收不增利的情況。

    國信證券統計2021上半年A股房地產板塊,實現歸母凈利潤679億元,同比-18.6%,在上年凈利潤同期-17.1%負增長的基礎上,進一步下滑。

    圖表來源|國信證券(特此感謝)

    回溯歷史,低至-18.6%的半年凈利潤增速,創下近20年以來的最低水平。

    根據億翰智庫的統計,杠桿地產注意到:

    2021上半年,E50房企的毛利潤率均值22.8%,較2020年下滑2.7個百分點,凈利潤率均值為10.9%,較2020年下滑2.3個百分點。

    此前,很多房企高價拿地,從項目結轉周期角度說,未來政策放松和房價上漲的預期基礎都不存在,房價上漲空間受限,利潤空間未來進一步壓縮,具有普遍性。

    我們看2021中報,多數房企對自己的預期也是如此。

    02

    降負債任重道遠,部分房企開始收縮

    房住不炒大背景不會輕易改變,房企必須控制風險。

    任何三道紅線指標表現不佳的房企,融資就會受顯著約束。部分城市在土地出讓時甚至明確表示,三道紅線指標處于紅檔的企業,將不具備參與土拍的資格。

    按照億翰智庫的統計,截至6月末,E50房企的有息負債均值較2020年末數據的漲幅已由正轉負。凈負債率均值已由高峰期的接近170%,下滑至足80%。

    圖表來源|億翰智庫(特此感謝)

    經營穩健的房企基本處于綠檔,多數大中房企凈負債率都有回落。

    總體來說,杠桿地產注意到,多數大中房企杠桿進一步降低,資產負債率小幅回落。

    截至6月末,房地產板塊平均資產負債率(整體法)78.6%,相對上年同期下降0.4pct,延續了自2020年開始的下降趨勢,但幅度有所減小。

    20家大中型房企2021上半年經營現金流為-34億元,相對上年同期的-1246億元大幅減少,現金凈流出創過去十年同期的最低水平。

    主要原因是中國恒大上半年面臨一定的流動性困難,幾乎停止拿地,因而經營現金流大幅回正。

    剔除中國恒大,19家大中型房企2021上半年經營現金流為-894億元,相對上年同期-1155億元亦有所改善,但幅度有限。

    資產擴張大幅放緩的情況,在大中型房企中同樣普遍,并未出現明顯的集中度提升。20 家大中型房企2021上半年末總資產為18萬億元,相對2020年末增長5.8%,增速明顯下降,同創十年最低。

    萬科、碧桂園、綠地、恒大、陽光城等總資產增速較低,大中型房企內部尚未出現明顯的龍頭集中。

    也有部分房企逆勢提升,比較明顯的有金地集團和新城控股,凈負債率相對上年末分別提升15pct、20pct,體現了兩家房企本身較低杠桿條件下的不同戰略選擇。

    如下圖。

    圖表來源|國信證券(特此感謝)

    降債減負,是長期化工作的,達到綠檔則是開端。

    無論采取什么策略,三道紅線都是硬指標。

    03

    房企單月銷售額大降,借錢難,如何走穩走實?

    8月,除了極個別公司,當月銷售額都明顯負增長,甚至是大降。如下圖。

    圖表來源|首創證券(特此感謝)

    如杠桿地產上文所述,從大趨勢上說,即便全年銷售額增速還可以,但行業高歌猛進的時代過去了。

    同時,三道紅線和各項政策管制下,房企借錢越來越難。

    截至2021年6月末,我國房地產貸款余額為50.78萬億元,同比增長9.5%,低于各項貸款增速2.8個百分點,比上年末增速低2.2個百分點,占比人民幣貸款余額比重為27.4%,比上年末下降1.4個百分點;

    2021年6月末,增加房地產貸款2.42萬億元,占同期各項貸款增量的19%,比上年全年水平低7.3個百分點。

    圖表來源|首創證券(特此感謝)

    對于房企來說,不管借錢多難,22城市開始試點宅地供給“兩集中”政策,一家房企在這些核心城市補充彈藥,一年只有三次機會。

    小房企在這個玩法中,資金頂不住,基本出局了。

    中大房企也出現分化,億翰智庫統計,財務表現相對較優的企業,土地投資的情況相對樂觀。

    反之,財務壓力較大的企業,在土地市場上的表現難言樂觀,三道紅線指標全紅的企業可能在集中供地的城市毫無所獲,在非集中供地的城市也未有多少獲取。

    一些經營風格略顯粗獷的企業,其拿地則可能有更多的其他因素干擾,為了拿地而拿地,為維持住團隊,只能顧及到眼下,至于后面的慘淡的財務表現可能要在2-3年后才能慢慢呈現,未來不好整。

    對于多數房企來說,今天的局面,深耕聚焦的范圍也不再局限在城市群的框架下,而是在一個城市內,在城市范圍內的一個片區,甚至更小的地理邊界內,這樣才是更可控,更易把握的。

    回歸到房企的投資拿地數據上,房企的土地儲備資源基本聚焦在核心的城市群內,少則

    60%在核心的長三角、大灣區、京津冀、 成渝、中西部等城市群,多則90%甚至于更高的比例。

    億翰智庫認為,高擴張力度的階段已經過去,控制好土地成本很重要。

    “對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經營活動產生的現金流量凈額連續為負的房地產企業,需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續購地繳款資金安排”。

    房企也在業務發布會或者公開場合表示,拿地的資金投入會控制在銷售金額的40%以內,這種趨勢性的變化,更具有長期性。

    圖表來源|億翰智庫(特此感謝)

    為了降低風險,開放型合作會占據主流。

    地產開發之外,如果能開拓出第二增長曲線更好。

    作為房企,杠桿地產特別認同,任何時候,做好房子,這是基礎。在這個基礎上,強化競爭力,確保利潤。

    無論如何,行業已經走到今天這一步,無論怎么努力,事已至此,再出現幾家房企走到懸崖邊,大概也不例外。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“杠桿地產”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 疑似大佬求救信發出!懸崖之上:房企究竟有多難?

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