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  2. 投資持續分化,下半年房企拿地策略有何不同?

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    2021-10-05 20:01 1139 0 0
    從中期業績會的表態來看,不同房企在面臨政策收緊、市場下行時投資態度進一步出現分化。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

    從中期業績會的表態來看,不同房企在面臨政策收緊、市場下行時投資態度進一步出現分化。

    近期,上市房企陸續召開了半年業績發布會,從中期業績會的表態來看,不同房企在面臨政策收緊、市場下行時投資態度進一步出現分化。金輝、美的置業等認為下半年是拿地的好時機,而榮盛、新力等房企則表示下半年維持審慎投資的態勢。

    上市房企平均拿地銷售比0.34,投資分化之下中小房企拿地“難”

    根據CRIC發布的《2021年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》,上半年百強房企平均拿地銷售比為0.3,上市房企上半年拿地銷售比達到0.34,高出行業平均水平,但仍低于監管要求的0.4。在雙集中供地的帶動下,企業投資積極性維持在相對理性的區間。

    雖然整體表現平穩,但不同房企之間的拿地態度差異顯著:

    結合拿地銷售比與投資金額來看,拿地銷售比高、投資積極性較強的房企以規模房企為主,如金地、金茂、新城上半年的拿地銷售比高達0.5以上,投資金額也高于600億元;

    反之,上市房企中,部分中小房企上半年投資幾乎停滯,拿地銷售比低且投資金額較小。拿地銷售比低于0.2的房企中,除世茂的新增土儲金額超過200億元,其他房企如三盛、合景等上半年投資金額均不超過50億元,持續沒有土儲入賬,未來可能面臨業務收縮的風險;

    另,諸如碧桂園、萬科、保利等投資杠桿與規模相對平衡。投資額較高、但拿地銷售比保持在行業平均水平,三者上半年拿地金額均超過800億元(碧桂園為權益數據),但拿地銷售比分別為0.32、0.34和0.29。

    整體而言,在雙集中供地的驅使下,土地資源愈發向規模房企、向國企央企集中。尤其是拿地銷售比不得超過0.4紅線下,未來銷售不佳的中小房企或更難以“突圍”。

    長三角競爭仍最激烈,中西部取代珠三角成為第二選擇

    從上半年上市房企新增土儲的分布來看,長三角區域仍看高一線且競爭激烈。

    不僅本土區域深耕型房企如新城、旭輝、中梁等保持高比例拿地,且金茂、美的、龍光等外來房企也進一步加強在長三角的投資力度。

    此外,部分房企也在“城市群”發展大背景下,逐步優化和調整自身的土地結構。整體來看,中西部取代珠三角,成為房企重倉的第二大區域。

    典型如保利發展,其總土儲重倉珠三角的房企,上半年新增土儲建面有40%位于中西部,但僅有25%位于珠三角。一方面中西部的大量省會城市仍有一定的購買力,且城市未來發展潛力不低;另一方面中西部城市的土地相較珠三角而言價格較低,房企投資壓力更小,且供地量充足,房企選擇更廣。

    值得一提的是,部分房企上半年新增土儲的結構較以往有較大的改變,如中南在上半年避開了“兩集中供地”的熱點城市,拿地以三四線和中西部為主,與以往重倉長三角的思路有所不同,可見在審慎的投資態度下,中南選擇了輪動下沉的投資策略。

    另外旭輝上半年則增大了環渤海區域的投資力度,拿地占比達到27%,較2020年提升15個百分點,一邊鞏固大本營一邊繼續推進全國化布局,在保持穩定增長的同時分散市場風險。

    整體地房比近0.4,部分房企需警惕未來利潤率下降

    在目前的行業環境下,房企盈利難度日益提升成為不爭的事實,從上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看,整體仍能保持拿地成本占售價的40%以下,盡管仍保持一定安全性之下,但利潤空間持續被壓縮。

    從售價和土地成本來看,區域深耕型的房企優勢尤為明顯,新力、中南、建業作為典型的區域深耕型房企,上半年新增土儲的平均成本僅占銷售均價的30%以下,其中建業由于深耕河南,且深度布局部分省內三四線城市,平均新增土地成本僅有1488元/平方米,占售價的19%。

    另一類控成本表現優秀的企業則主要是通過舊改等拿地方式降低成本,如合景泰富以舊改作為主要項目,雖然上半年拿地總量不多,但平均土地成本僅有2549元/平方米,與近2萬元的銷售單價相比,中間有較大的利潤空間。

    但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上,弘陽、大發、融信等,未來需要警惕利潤率的走低。

    七成房企表態下半年謹慎投資,“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴控利潤率”是三大關鍵詞

    在公布上半年投資情況的同時,企業也公開了下半年的市場預期及投資策略。整體來看公開業績發布會的40余家房企中,近3成左右呈現較為積極的投資態度。主要是由于第二輪集中供地的大范圍延期、規則調整給企業帶來了一定的正面情緒。部分企業認為這樣的調整將帶來一定的投資窗口期,且溢價率受到控制,拿地安全性得以提高。如金輝、碧桂園、大悅城等均表示將密切關注下半年土地市場的機會,認為下半年窗口期比上半年好一些。而金輝、碧桂園上半年拿地銷售比不足0.3,為下半年預留了較多的投資額度,因此更有積極參拍的底氣。

    但多數房企仍表示下半年將保持謹慎的投資態度,主要在于控制投資金額與銷售金額的比例,以銷定投,下半年的投資將與銷售牢牢掛鉤。例如中梁這樣上半年已經積極拿地的房企,由于上半年拿地銷售比已經高于0.4,將在下半年收緊投資,以保證全年拿地銷售比低于0.4;榮盛也提出將土地款支付額控制在回款額的40%以內,放棄規模,審慎投資。

    從投資策略來看,下半年房企的投資策略主要圍繞“以銷定投”、“多渠道拿地”和“嚴控利潤率”三大關鍵詞。

    首先,在投資金額不得超過銷售額40%的監管紅線下,房企不得不“以銷定投”,如榮盛、金科、越秀等提到的嚴控投資金額占比低于40%,堅決不觸碰紅線;

    其次,多渠道拿地成為部分區域深耕型房企的主要策略,例如弘陽、時代中國、奧園、佳兆業等區域深耕型房企。一方面將堅持謹慎的投資態度,例如奧園提出全年拿地銷售比將控制在0.2以下,另一方面將資金重點投向勾地或收并購項目,例如弘陽、時代中國、三盛均表示更傾向于通過勾地、收并購、城市更新等渠道獲取新項目。

    最后,在當前市場環境下,房企盈利難度越來越大,部分房企希望通過從投資端嚴控利潤率的方式,保證企業的盈利空間。如融信就要求拿地毛利率控制在15-20%、IRR達到30%左右,萬科、旭輝提出的嚴控投資質量也體現了相同的策略。

    整體來看,上半年上市房企的平均拿地銷售比高于行業平均水平,但內部也存在明顯差異:部分房企在第一輪集中供地的熱度帶動下,積極補貨,尤其以規模房企拿地積極性高、拿地規模更大;反之一些中小規模房企不但投資規模小,且拿地銷售比也更低,行業整體投資態度兩極分化明顯。

    從投資偏好和投資安全性來看,主要體現了2大特征:投資偏好上,中西部已經取代珠三角,成為第二受關注的區域;投資安全性上,上市房企拿地成本占銷售成本40%左右,部分房企拿地成本甚至占比達到50%或60%,未來有利潤滑坡的風險。

    對于下半年的投資預期,仍然以謹慎為主,在拿地金額不得超過銷售額40%的紅線范圍下,房企首要工作仍是促進銷售、回款,既為自身爭取到了更大的拿地空間,也提升了財務穩健性。對于現階段房企投資來說,“安全”、“穩健”成為最重要關鍵詞。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“克而瑞地產研究”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 行業透視 | 投資持續分化,下半年房企拿地策略有何不同?

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