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  2. 當巨頭只求活下去,悲觀情緒浸染地產業

    來源:第一財經 作者:陳淑貞
    2018-09-25 13:20 808 0 0
    如今房地產業的經營環境發生了深刻的變化,調控還在向縱深處走去,有過應對大小周期經驗的房企,決意用強烈的危機感把自己武裝起來,保證自己能活下去。

    白銀時代是萬科在2012年提出的。當時地產業還沉醉在城市化的春風中,依靠資產價格的上升,地產開發商、房屋的持有者開啟了一段波瀾壯闊的造富時期。雖然行業高高低低,但上揚曲線依然堅挺。

    判斷行業進入白銀時代后一年,萬科以1709.4億元刷新了中國及全球房企年銷售額歷史紀錄,此后一路進入了5000億時期。在2008年那輪的行業周期中存活下來的恒大、碧桂園漸漸與萬科形成了三足鼎立之勢,各自占據市場中重要一角。

    結局能形成就能洗牌。2018年,在金融環境、地產行業環境及政策等種種因素作用下,地產業或到了洗牌時刻。

    郁亮說,2012年時,萬科判斷行業進入了轉折點,只是一種預測,并不知道什么時候會出現真正的轉折,而今天,轉折實實在在到來了。

    遙想國內樓市上一個周期,多少顯得躊躇。再到2016年、2017年的盛況,不過說明危與機犬牙交錯。但正是因為市場變幻莫測,才分外讓人敬畏。如今房地產業的經營環境發生了深刻的變化,調控還在向縱深處走去。無人能道清明日之近況,但有過應對大小周期經驗的房企,已用強烈的危機感把自己武裝起來,保證自己能活下去。

    轉折實實在在到來了

    天下武功,唯快不破,這些年把高周轉精神貫徹得最徹底的是房地產業。

    近日,廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》(下稱《通知》)流出,它指向商品房預售制度存在的種種短板漏洞,并提出改革商品房預售制,甚至逐步取消預售制的可能。

    過去25年,在城市化大潮中,靠賣樓花,實行商品房預售,提前回籠資金,進行快速滾動開發,房地產業走出了一個黃金時代。一旦取消預售,全部實現現售制度,房企的資金回籠周期將大大拉長,資金使用效率降低,周轉大幅放緩,可謂行業殺器。

    盡管后來廣東省房地產協會人士回應,稱上述通知只是內部征求意見,但還是引起了房企和投資者的強烈反應。

    9月24日,上述消息傳出后的第一個交易日,港股開市(A股因中秋假期休市),地產股應聲下跌,HKT內地地產指數更是大跌4.26%。

    規模房企如碧桂園當日下跌5.57%,中國恒大下跌3.55%,融創中國下跌4.02%,華潤置地下跌4.83%,中海下跌3.25%,龍湖下跌3.49%,世茂下跌5.22%,雅居樂下跌3.88%。光是這數只地產股,市值就已蒸發超過600億港元。

    9月25日,A股開市,上證指數、深證成指雙雙下跌,地產為首的藍籌全線大跌。9月25日收盤,萬科A下跌4.5%、華僑城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、華夏幸福下跌3.83%、陽光城下跌4.91%、藍光下跌4.42%、中南建設下跌6.14%。

    土地市場方面,上半年的低迷情緒延續至今。據華創證券研究所統計數據,截至8月末,全國土地流拍807宗,流拍建面7954萬平方米,這么龐大的流拍數據在過去幾年中無疑是罕見的。

    華創證券分析師袁豪表示,土地市場的走弱或將約束地方政策的進一步從嚴,也有望改善房企毛利率的悲觀預期。

    但實際上,今年地產開發的整體環境,很難讓房企樂觀。地產界常言道,“學習萬科好榜樣”。但榜樣如今都說,要把“活下去”作為基本要求。

    一份郁亮在南方區域9月月度例會上的講話流出,萬科有關負責人向第一財經證實了這份講話的真實性。郁亮表示:“萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代,進入了轉折點,但這只是一種預測,并不知道什么時候會出現真正的轉折,而今天,我們可以說轉折實實在在到來了?!?/p>

    郁亮要求萬科作戰略檢討,所有業務圍繞“收斂”和“聚焦”四個字來進行,保證萬科能活下去?!斑@么做有可能會失去機會、錯判形勢,但這是我們的選擇?!?/p>

    收斂、聚焦之下,集團將梳理開發業務,重視庫存和回款、產品力和服務水平;萬科是行業中,轉型探索多元化業務最為徹底的房企,但如今郁亮說,投入和產出不匹配的、風險和收益嚴重不匹配的、做了三年還沒做成的、做了三年仍靠萬科內部資源內生增長的業務,要調整甚至不要做了。

    度過冬天

    郁亮的講話并不代表著萬科此后要砍掉長租公寓等新業務,但收縮戰線的意味顯而易見。

    在行業轉折到來的時候,萬科需要開發業務來拉長有序增長的時間,來換取新業務發展的空間。但今年上半年,萬科的營業收入、凈利潤分別取得51.8%和24.9%的不錯增速,但結算通常滯后銷售1~2年,這兩個數據只能反映萬科2016~2017年較好的銷售形勢。而萬科2018年上半年的開發業務,合同銷售額同比增速不足一成。

    不僅萬科,對于未來,多家房企似已達成了加快資金回籠、戰線收縮的共識。

    一向穩健的中海自2017年以來,刻意加強在土地端的投資,力求規模上的突破和沖刺。不過今年8月,大量買地的中海也宣布“寧愿錯失一些機會,也不想投錯幾塊地”了。

    國泰君安數據顯示,目前34家重點房企的凈負債率水平達到114%。世聯行董事長陳勁松感嘆,“今年房企TOP100債券到期率和現金的增長率之比,現金已經抵不上負債了,比率高達100%,大房企手里也沒余糧了?!?/p>

    現金流是房地產業的生命線,近期房企的公開信息顯示,已步入高息發債的階段。正榮地產發行的一筆本金總額為2.8億的三年期美元票據,年息已高達12.5%,但行業普遍認為,相對解決資金需求而言,融資成本高低已不太重要。

    也正因為資金鏈安全的重要性,《通知》才會引起如此大的水花和行業性的討論。

    房地產業的經營環境發生了深刻的變化,調控還在向縱深處走。

    7月31日召開的中央政治局會議指出堅決遏制房價上漲。8月,先是住建部約談了???、三亞、煙臺、宜昌、揚州等五市政府有關人士,強調要下決心解決好房地產市場問題。8月底,呼和浩特提出全面停止去庫存調控措施以遏制房價上漲。9月13日,北京市住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金個人住房貸款政策的通知》,實行“認房又認貸”政策。

    有業內人士表示,房地產業的冬天已經來臨。彎道超車當然是人人艷羨,但實現難度太大了,但有實力的房企應能冬泳而非冬眠。

    加強現金流的管理、加速產品去化速度、加強危機意識是多數房企過冬的率先動作。組織創新也被考慮在內,萬科近來正大刀闊斧進行組織重建工作。此外,除了謹慎拿地外,為減少經營性現金流出,多家房企也被傳出精簡組織,進行裁員。

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