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  2. 首輪集中土拍熱度最高城市,二輪熱度跌至“冰點”

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-09-28 16:50 724 0 0
    相較于首輪集中土拍,重慶二輪集中土拍供應規模明顯減少,涉及42宗宅地,總供應建面僅447萬平方米,較首輪總供應規模減少了36%。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    01

    競拍規則全面升級

    相較于首輪集中土拍,重慶(僅考慮主城九區)二輪集中土拍供應規模明顯減少,涉及42宗宅地,總供應建面僅447萬平方米,較首輪總供應規模減少了36%。

    表:重慶2021年兩次集中供地規模對比(幅,萬平方米)

    注:僅統計主城九區涉宅地塊

    數據來源:CRIC

    此次重慶二輪土拍最重要的變化體現在競拍規則的調整上。首輪集中土拍規則十分寬松,其中不限地價、不限房價、不競自持、不競配建。受此影響,首輪集中土拍房企參拍熱度高漲,整體溢價率高達43%,創下22城中溢價率最高。

    在“穩地價、穩房價、穩預期”主導下,重慶第二輪集中土拍規則在四大方面迎來全面升級。

    首先,為嚴控地價水平,每宗土地均設置最高限價,嚴控溢價率水平,最高限價溢價率設置在6%-15%之間;

    第二,增加“競自持”環節,報名開發商數量≥2家的地塊,當地塊價格觸頂后,轉入競自持比例,部分地塊還引入了“競品質”的模式;

    第三,增加配建租賃住房指標,此次推出的42宗地塊中,有17宗地配有自持租賃住房指標,占比大約40%;

    第四,對競買人的購地資金來源、競買資格等方面進行嚴格審查,一定程度上預防房企的金融風險。

    02

    整體溢價率降至0.02%

    從溢價率表現來看,重慶第二輪集中土拍熱度可謂降至“冰點”。

    第二輪集中土拍整體溢價率僅有0.02%,較首輪下降了近43個百分點。從溢價成交地塊占比來看,成交的28幅地中僅有蔡家地塊1幅溢價成交,并且還是超低溢價成交,溢價率僅有0.43%,該地被中鐵二十局以7.8億元的總價拿下,樓板價7641元/平方米,這也是重慶第二輪集中土拍中唯一一宗溢價成交的地塊。

    而首輪成交的46宗地塊中有40宗地塊溢價成交,其中32宗土地高溢價成交(溢價率超過30%),從這一點也可看出重慶本輪土地競拍熱度下滑程度之顯著。

    從流拍率來看,此次集中土拍,重慶掛出42宗涉宅,9宗提前中止出讓,余下的33宗地中有5宗流拍,僅成交28宗,流拍率(含中止出讓地塊)高達33%,與首輪零流拍的情況形成鮮明對比。

    表:重慶2021年兩次集中拍地土拍熱度對比(萬平方米、億元、元/平方米)

    注:僅統計涉宅地塊

    數據來源:CRIC

    03

    平均地房比降至0.52,盈利空間提升

    土拍規則全面升級至“限價+競自持+競品質(部分)”,重慶土地熱度下降也在意料之中。

    疊加近期多數房企面臨較大的資金壓力,即使是蘇州、杭州這樣的熱點城市房企拿地積極性下降,流拍、提前中止出讓成為“標配”。

    從盈利情況來看,不考慮含自持租賃地塊,此次重慶二輪土拍平均地房比為0.52,較首輪明顯提升,尤其是巴南、渝北的一些地塊,地房比低至0.4,典型如巴南區界石組團S標準分區S58-1/01地塊,樓面價僅有4767元/平方米,較萬科在周邊拿下的同類地塊樓板價要低4%,按照周邊在售項目平均銷售價11700元/平方米來測算,地房比低至0.41,房地差近7000元/平方米,盈利空間十分可觀。

    即使是本場土拍中唯一溢價成交的北碚區蔡家地塊(樓板價7641元/平方米),按照周邊在售均價15000元/平方米來測算,地房比僅有51%,也能保持良好的盈利。

    單價最貴的地塊——觀音橋區H06-5/04地塊,該地被中海底價競得,樓面價13300元/平方米,該地位于觀音橋地王1.7公里處(中海在首輪集中土拍中競得,樓板價高達15307元/平方米)。對比兩地價格來看,本次土拍樓板價較地王價格下降了13%,而周邊的新房單價在20000元左右,地房比為67%,這也是本場土拍中地房比最高的地塊,依然能實現一定的盈余。

    表:重慶二輪集中土拍典型純宅地塊盈利情況(億元、元/平方米)

    注:由于部分用地設置初始的自持租賃,本表僅列舉了純宅地塊,結果為初步測算,實際盈利要結合地塊自身情況。

    數據來源:CRIC

    04

    民企參拍積極性下挫

    從已完成第二輪土拍的城市來看,國企和央企及有實力的房企拿地積極性更高,成交前20企業拿地金額總和已突破千億元,在第二輪集中供地含宅用地成交總額的比重達到60%。

    從重慶二輪集中土拍來看,成交的大部分地塊均是土地國企平臺“兜底”,此外,中海、中鐵二十局、葛洲壩等少數央企低價抄底。而民營企業參拍積極性明顯下挫,首輪土拍中表現積極的龍湖、融創等房企表現均不積極、甚至未參拍。

    實際上,就拿地成本來,雖然部分地塊起始樓板價較首輪略有提升,但由于大部分地塊底價成交,對比首輪成交樓板價來看,相當一部分地塊價格較之前有所下調,拿地成本明顯下降,盈利預期也將進一步提升,現金流比較穩健的房企可以適度補倉。

    圖:重慶第二輪集中土拍房企拍地情況

    數據來源:CRIC

    整體來看,在土拍全面升級的影響下,首輪土拍熱度最高的重慶第二次集中土拍市場也急速降溫,市場熱度降至“冰點”。

    預計在當前市場下行、緊資金的雙層壓力,企業愈發看中現金流管理,拿地積極性將受到影響,尤其是觸及紅線的房企大都“暫?!绷诵略鐾羶?,接下來土拍市場轉冷、底價成交將成為普遍現象,尤其是那些非熱點城市,地方國企平臺“兜底”的現象還會出現。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 首輪集中土拍熱度最高城市,二輪熱度跌至“冰點”

    丁祖昱評樓市

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