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  2. 追憶房企的黃金年代

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2021-10-23 11:30 1205 0 0
    把杠桿玩明白了的泰禾,第一個離席。一家千億房企,因為一筆16.13億元的債券蓋不上鍋蓋,一下子就炸鍋了。

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(dichandabaozha)

    2018年9月4日,剛把總部搬到深圳沒多久的許家印請來萬科郁亮、碧桂園楊國強,以及融創的孫宏斌,一起吃個便飯。

    飯桌上,地產圈的4大天王觥籌交錯間,還順便交流了對于房地產走勢的判斷:房地產的黃金時代真的已經過去了。

    飯吃完了,共識也達成了,可實際怎么做,卻又是另一回事了。

    東道主許老板手握3000億現金,表示道理我都懂,但是杠桿它實在是太香了。6個月前的恒大業績會上,許老板還給員工打雞血:恒大的首要任務就兩個字,規模!

    刀劍入鞘,馬放南山。碧桂園是真降速了,全國2000多個項目,楊國強覺得“壓力真的很大”。

    萬科退隱地產江湖,選了降杠桿、去庫存和業務轉型這條最穩妥的路,張口閉口都是新業務。 

    融創偶爾會踩兩腳剎車降降負債,但綠燈亮的時候還是忍不住加一把油門。

    今天的結局或許在那時就已經埋下了伏筆。當房企老板們回想起那幾年,才恍然: 

    有多少愛,可以重來?

    01黃金時代的來臨,往往毫無征兆。而當它離去時,人們才恍然大悟。

    5年前,孫宏斌遇到了「民國以來最好的機會」,那就是便宜的錢遇到便宜的地,實現了業績大躍進。

    那是中國房改以來最大的樓市牛市,或許房企們最大的分野,也在那時初顯端倪。

    地產的黃金時代,是很多人懷疑人生的開始,也是很多人改變人生的起點。

    融創從名不見經傳的小房企,一躍挺進四強;

    碧桂園農村包圍城市,擠掉萬科坐上銷冠寶座;

    恒大從10名開外,做到宇宙第一房企;

    還有旭輝、中南這樣后來居上的,擠掉了合生、富力等老牌房企。 

    過去幾年里,其實還有一個逆襲的機會,就是三四線城市的棚改。 

    曾經,幾乎所有人都認為三四線城市人口只出不進,布局三四線沒有前途,當兄弟們都喊著「回歸一二線」的口號沖向大城市,碧桂園和恒大賭對了風向。 

    楊老板與許老板緊跟國家新型城鎮化發展戰略的步伐,承接了一輪又一輪棚改轉化出來的巨大購房需求,在政策寬松的三四線城市瘋狂加碼高周轉。

    據說,楊老板發了個高周轉的紅頭文件,要求設計設通宵畫圖,拿地當天就出圖。 

    碧恒兩家公司刻在骨子里的高周轉基因,遇上絕無僅有的高周轉機遇,成就了兩個銷冠。 

    所以,恒大在2016年直接問鼎銷冠,賣了3733億。2015年的碧桂園銷售剛到1400億元,下一年就收割了3088億,到2017年,人類都阻止不了這臺收割機了——他們賣了5500億。

    如果房企老板們沒把握住棚改的機遇,也沒抓住2015年到2017年的那波行情,以后可能再沒有這樣的黃金時代了。 

    02 為什么地產的黃金時代就像我們的青春一樣,一去不回來?

    因為「錢、地、人」都變了。 

    從2013年開始,房地產銷售進入至暗時刻,置業顧問見了客戶都是分分鐘變海底撈服務員,生怕客戶跑了。 

    銷售上的低迷,降低了房企對未來市場的預期,反映到土拍市場就是大規模土地流拍,大量地塊基本都是底價或超低溢價成交。

    很多房企之前被套牢,再便宜的地擺到他面前也不能心動,比如富力在2008年重金押寶商業地產吃了虧,到2014年就不敢拿地,完美避開了之后調控放松的瘋狂行情。

    同時,中國歷史上第二次流動性極度寬松的時刻出現了。 

    2015年股災后,政策需要保持流動性寬松與此同時,大量熱錢涌入債券市場。 

    孫宏斌拿著便宜的錢,買了便宜的地,還在收并購市場得了便宜還賣乖。

    他轟一腳油門,一邊大喊這是「大企業的鉆石時代」來給自己壯膽,開啟全國買買買模式,收綠城、買雨潤,收拾佳兆業,接盤王首富,完成了一次大躍進。

    但房子卻越來越貴了。 

    在那段轟轟烈烈的去庫存時期,中央接連扔下2014年的「9.30政策」與2015年的「3.30政策」兩顆重磅炸彈,降首付、降稅費、解除限購令、放款二套房條件。

    去庫存政策一開閘,熱錢很快飄蕩在北上廣深的上空,冰凍三尺的樓市,轉眼間就烈火烹油,鮮花著錦。 

    2017年初,一二線城市的房價頂到了天花板,限購、限賣把開發商按在地板上摩擦。 

    被趕出一二線城市的熱錢,與開了閘的銀行貸款,連同棚改貨幣化的一麻袋一麻袋鈔票,嘩啦啦流進了三四線城市。三四五六線接過「漲價去庫存」的大棒,很多十年沒漲過的地段迅速來了一發大補漲。 

    錢來得太快就像龍卷風,給一票房企砸出了美麗新世界的幻覺。 

    03 也是在那幾年,所有中國房企都要做一個「艱難的選擇」,是像碧桂園、恒大和融創那樣賭一把明天,猛加杠桿擴大規模,還是向穩健派看齊,降負債保持利潤率。 

    過去6年,上百家房企都在沖擊千億。剩下的大部分房企,不是在沖擊千億的路上,就是已經倒在了路上。 

    2014年,我們還沒有聽說過中梁。但在2018年,他們的銷售剛剛破了千億。黃其森也在2018年,放了個2000億的衛星。6年時間,中南讓銷售額翻了近20倍,陽光城翻了快30倍。

    在這場財富的盛宴里,除了房企老板們的觥籌交錯,還有明星經理人們迎來送往的倩影。 

    林騰蛟的騰飛,從挖人開始。他挖來陳凱,亞軍很憤慨;請來張海民,郁亮很郁悶;后來連朱榮斌和吳建斌都去了陽光城,地產圈都很好奇,還有誰是林老板挖不來的。 

    很忽然地,2018年底,宴席上冒出了一個不和諧的聲音:「活下去」。 

    此后,不管是棚改貨幣化,還是千億規模的瘋狂,都已經留在了時間的長河里。 

    2020年,舊改取代了棚改,當年三道紅線的出臺,更是直接攔下了所有還在不要命加速狂奔的房企。 

    04當初加的杠桿,現在國家都要你吐出來,好降低房地產行業這潭深水里藏著的金融風險。

    把杠桿玩明白了的泰禾,第一個離席。一家千億房企,因為一筆16.13億元的債券蓋不上鍋蓋,一下子就炸鍋了。事后人們發現,黃老板真是膽識過人,兜里揣著55億元,還能頂著540多億元的債面不改色。 

    曾經的福建王者福晟,眼見著8800億銷售夢碎,一筆6億的債就扯下了潘偉明最后的遮羞布,不得不將公司委身于世茂。

    曾經的黑馬,都已經被身上的債壓得邁不動腿了。

    再后來,華夏幸福、藍光、協信、泛海... ...

    房企暴雷的名單還在不斷加長,最近又新添了新力和花樣年。恒大親身示范,論證了「沒有什么大而不倒」。 

    原本,還有些人回想起黃金時代,再往前2008年救市的「四萬億」,想著那樣的好日子還會回來的,但種種跡象都在表明:

    房企的黃金時代,一去不回來了。

    而郁亮登在《人民日報》上的文章那樣說, 

    「房地產行業已經度過了最黃金的歲月,但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號?!?br/>

    的確,房地產行業沒有撞上冰山,但很多房企卻已經被凜冬吞沒。

    從此江湖路遠,再難相見了。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產大爆炸”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 追憶房企的黃金年代

    地產大爆炸

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