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  2. “豫系龍頭房企”的一封求助信,汛情導致產生經濟損失50億元

    小債看市 小債看市
    2021-09-09 16:15 1322 0 0
    在疫情、“三道紅線”等多方沖擊下,房地產行業步入下行周期,今年鄭州洪災更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

    作者:感恩贊賞你

    來源:小債看市(ID:little-bond)

    在疫情、“三道紅線”等多方沖擊下,房地產行業步入下行周期,今年鄭州洪災更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

    01

    求助信

    9月9日,一封疑似建業地產(00832.HK)的求助信流出,在市場中引發廣泛關注。

    求助信稱,受汛情和疫情影響,建業地產銷售和回款下滑,已累計產生各種經濟損失逾50億元,公司面臨大批人員失業、銀行失信等風險。

    據悉,建業地產已經進入戰時緊急狀態,其請求河南省委、省政府通過償還款項、減稅、延期交付等方式幫其度過難關。

    這封求助信和去年恒大的“謠言”風波何其相似,在疫情、“三道紅線”等多方沖擊下,房地產行業步入下行周期,今年鄭州洪災更成了壓垮“豫系房企”的最后一根稻草。

    值得注意的是,近期建業地產美元債頻繁波動,領跌中國高收益美元債。

    其中,建業地產2022年8月到期票息6.875%的美元票據,每1美元面值買價跌4.4美分至81.2美分,邁向去年3月以來新低。

    此前,穆迪將建業地產的評級展望從“穩定”調整至“負面”。穆迪認為其面臨嚴峻的經營環境,且離岸融資渠道也受到限制,其銷售額和財務指標將有所削弱。

    《小債看市》統計,目前建業地產存續美元債9只,存續規模28.6億美元,其中將有9億美元規模的債券于一年內到期。

    存續美元債情況

    02

    現金大幅減少

    據官網介紹,建業地產成立于1992年,2008年6月在聯交所主板上市,具有中國房地產開發企業一級資質。

    目前,“建業系”已擁有建業地產(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)、中原建業(09982.HK)以及建業新生活(09983.HK)四家上市公司。

    從股權結構看,建業地產的控股股東為恩輝投資,持股比例為69.51%,公司實際控制人為胡葆森。

    2020年,建業地產實現銷售金額1026.42億元;今年上半年合同銷售金額為310.53億元,同比增長約3.5%。

    據克而瑞數據,2021年上半年建業集團以478.5億操盤金額在房企中排第37位;以691.1萬平方米操盤面積位居第17位,屬于區域中型房企。

    2021年上半年克而瑞房企排名

    近日,在業績溝通會中,建業地產表示受河南洪災影響,決定將其2021年合約銷售目標由原定的800億下調至700億。

    在業績方面,2020年建業地產實現主營業務收入433.04億元,同比增長40.75%;實現歸母凈利潤18.02億元,同比下滑10.6%,近五年來首次出現負增長。

    今年上半年,建業地產實現營業收入203.57億元,同比增56.4%;實現歸屬股東凈利潤7.29億元,同比微增0.3%。

    值得注意的是,和大多數房企一樣,建業地產的毛利率及凈利潤率均有所下滑,盈利水平有待加強。

    2021年上半年,建業地產毛利率由23.73%下滑至17.87%,凈利潤率由6%下滑至5%。

    毛利率水平

    在土儲方面,2021年上半年,建業地產通過招拍掛和股權合作獲取土地約236.7萬平方米,新增儲備建筑面積約663.3萬平方米,拿地力度有所加強。

    截至2021年6月末,建業地產擁有土地儲備建筑面積約5621萬平方米,其中權益建筑面積約4082萬平方米。

    從區域結構來看,建業地產深耕大本營河南省,在一定程度上限制了運營的靈活性,使其容易暴露在區域經濟和監管風險之下。

    雖然兩年前,建業地產就喊出要“走出中原”,但仍未改變業績嚴重依賴河南市場的現狀。

    2021年初,建業地產宣布啟動“大中原戰略”,將企業業務涵蓋以鄭州為中心、半徑500公里范圍內的大中原區域。

    截至2021年6月末,建業地產總資產為1613億元,總負債1486億元,凈資產127.5億元,資產負債率高達92.1%。

    值得注意的是,建業地產已經連續兩年財務杠桿保持在90%以上的高位,存在較大杠桿風險。

    財務杠桿水平

    從房企融資新規“三道紅線”看,建業地產凈負債率92.6%,剔除預收款后的資產負債率為87.2%,非受限現金短債比為1.93,仍然踩中一道紅線歸為“黃檔”,有息負債規模年增速不得超過10%。

    《小債看市》分析負債結構發現,建業地產主要以流動負債為主,占總負債的85%。

    截至2021年6月末,建業地產流動負債有1264億元,主要為貿易及其他應付款項,其一年內到期的短期債務有85.26億元。

    流動負債

    相較于短債壓力,建業地產流動性尚可,其賬上現金及現金等價物有108.7億元,較2020年末規模腰斬,勉強可以覆蓋短債,短期償債壓力趨緊。

    除此之外,建業地產還有221.4億非流動負債,主要為長期借貸,其長期有息負債合計197.7億元。

    整體來看,建業地產剛性債務有282.96億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為19%。

    有息負債規模上升,2020年和今年上半年建業地產融資成本分別為12.72億和4.644億元,對利潤形成嚴重侵蝕。

    高企的融資成本,如一把達摩克利斯之劍高懸于建業地產頭頂。為了償還債務,其多次海外發債“借新還舊”。

    從融資渠道來看,建業地產渠道較為多元,主要通過借款、發債、股權等方式融資。

    值得注意的是,2020年以來由于籌資資金流入銳減,償債大量負債后,建業地產籌資性現金流凈額轉為凈流出狀態,可見其融資環境有惡化趨勢。

    籌資性現金流凈額

    另外,百瑞信托與建業地產間高頻且短暫的交易往來,以及少數股東權益、損益增長不成正比,引發市場對其“明股實債”的質疑。

    2017年至2019年,建業地產少數股東權益分別為7.78億元、14.33億元和28.84億元,可以看出該指標每年都成倍增長,然而2019年其少數股東損益卻只增長了53.8%。

    總得來看,建業地產“增收不增利”跡象明顯,毛利率、凈利率連年下滑;持有現金大幅減少,融資成本高企;還存在“明股實債”嫌疑。

    03   

    “河南地王”

    多年來扎根河南,且常年在河南市場占有率排名第一,建業地產在業內被稱為 “河南地王”。

    1979年,胡葆森大學畢業后就分配至中國紡織品進出口公司河南分公司,投身國際貿易,后因外派工作在香港待了10年。

    1992年,胡葆森帶著在香港炒樓花賺到的1000多萬元回到河南,和建行合資成立建業房地產。

    次年,胡葆森在鄭州郊區買到第一塊地,致力于開發超級大盤“金水花園”,還提出“永不妄稱第一,永不甘居第二”的愿景。

    之后,建業地產又相繼打造了“燕樂小區”、“春暉小區”、“鄭州期貨城”、“建業城市花園”等多個項目,憑借著三四線城市去庫存的熱潮迎來了快速發展期。

    2002年,當地產公司為實現規模擴張,紛紛涌向一二線城市,開始冒險激進的跑馬圈地式發展時,胡葆森選擇了固守河南。

    2008年6月,建業地產在香港聯合交易所主板上市,成為內地中原地區第一家直接在香港掛牌的地產企業。

    隨后,建業地產在百億規模徘徊數年,直至2017年起銷售規模才有了明顯的增長。2019年建業地產銷售額達1011.5億元,首次邁入千億門檻。

    今年5月,建業地產將中原建業分拆上市,輕資產業務開始獨立發展,它也成為胡葆森商業帝國的第四家上市公司。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: “豫系龍頭房企”的一封求助信,汛情導致產生經濟損失50億元

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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