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  2. 粵系房企發展現狀與競爭力研究

    克而瑞地產研究 克而瑞地產研究
    2021-08-16 16:39 3359 0 0
    通過梳理廣東省及大灣區粵9城房地產市場的基本面情況,結合不同梯隊粵系房企的規模及布局特征,對大灣區市場布局的本土及外來房企的競爭格局進行分析。

    作者:克而瑞研究中心

    來源:克而瑞地產研究(ID:cricyjzx)

    廣東憑借區位優勢和國家戰略定位,多年來積累的經濟基礎和人口規模,為房地產市場帶來了雄厚的區域市場容量和堅實的需求支撐。特別是在《粵港澳大灣區發展規劃綱要》發布的中長期政策利好下,粵9城及周邊城市迎來進一步發展機遇,成為各大房企戰略布局的重要板塊。

    當前,在各大派系房企中,粵系房企陣營最大、發展實力突出,同時規??缍纫草^大,分布在行業各個梯隊。其中,除了已經完成全國化布局的行業龍頭房企之外,區域深耕型房企和核心城市深耕的中小規?;浵捣科蟀l展潛力也不容小覷。此外,在大灣區市場外來房企也已占據一席之地,雖然總體市場份額仍不及本土房企,但也不斷通過招拍掛、收并購、合作開發等多元途徑積極加碼布局。

    本專題我們將通過梳理廣東省及大灣區粵9城房地產市場的基本面情況,結合不同梯隊粵系房企的規模及布局特征,對大灣區市場布局的本土及外來房企的競爭格局進行分析。我們認為,在競爭日趨激烈的市場格局下,本土房企特別是中小規模的粵系房企未來仍需積極尋找機會、進一步深化布局。同時積極發揮本土化優勢,在城市更新的存量土地市場鞏固并拓寬護城河。

    01

    廣東及大灣區房地產市場概況

    1、粵港澳大灣區建設上升為國家級發展戰

    廣東簡稱“粵”,省會廣州,是位于中國東南沿海的省級行政區。從行政區劃來看,廣東下轄21個地級市、65個市轄區和20個縣級市。從地理位置來看,廣東與廣西、湖南、江西、福建、香港、澳門相鄰,與海南隔海相望。自改革開放以來,以泛珠三角區域為發展腹地,廣東憑借區位優勢和發達的交通運輸樞紐,成為經濟活力強、開放程度較高的區域之一,在國家發展及“一帶一路”建設中占有重要的戰略地位。

    隨著經濟實力和區域競爭力的不斷加強,2014年深圳市政府工作報告首次提出“灣區經濟”概念。隨后,相關政策陸續出臺,2017年3月在全國兩會上“粵港澳大灣區”被正式寫入政府工作報告。2019年2月,中共中央、國務院發布《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。至此,推進由廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶9城以及香港、澳門構成的粵港澳大灣區建設正式上升為國家級的重要發展戰略?!痘浉郯拇鬄硡^發展規劃綱要》遠期展望到2035年,將為大灣區帶來中長期利好。

    2、地區生產總值高、人口多,區域市場容量大

    廣東作為中國經濟第一大省,地區生產總值連續32年來保持在全國第一的位置,占到全國總體量的近11%。2020年,廣東省實現地區生產總值110760.9億元,其中粵9城地區生產總值合計89523.9億元,占比近80.8%。包含香港和澳門在內,粵港澳大灣區2020年整體貢獻GDP近115306.1億元,區域經濟實力雄厚。

    從區域人口來看,規模上“七普”數據顯示截至2020年廣東全省常住人口達1.26億人,是全國人口第一大省。較2010年第六次全國人口普查的總人口增量近2169萬人,增幅達20.8%,遠高于全國5.93%的平均漲幅,人口增量及增速在全國31個省市自治區中均居首位。此外,粵港澳大灣區截至2020年常住人口也近8618萬人,其中粵9城常住人口占比達90.5%,區域人口規模與其他地區相比也保持領先。此外,年輕人口較多、勞動力占比高,也進一步深化了粵港澳大灣區的人口紅利。

    基于雄厚的經濟基礎、良好的創新氛圍以及相對較高的收入,常住人口的流入為粵9城帶來了極大的區域市場容量和更為堅實的需求支撐。特別是隨著粵港澳大灣區遠景規劃政策紅利的逐步釋放,大灣區對資金、高素質人才等發展要素的吸引力也會持續增強。未來區域經濟總量有望實現進一步的躍升,中長期發展潛力可觀。

    3、極點帶動、輻射周邊,大灣區市場需求外溢(略)

    4、大灣區迎來發展機遇,房企積極投資布局(略)

    02

    粵系房企規模梯隊及布局特征

    1、受地緣文化影響,粵系房企風格更低調務實

    粵系房企起步于80年代,主要是指從廣東省起家、成長起來的一眾房企。早期成立的一批傳統老牌粵系房企,包括萬科地產、保利地產、華潤置地、招商蛇口等,國有屬性較強,多為國企、央企。由于廣東省又以“經商”著稱,按發家地的地域性特征,粵系房企又可分為潮汕系、廣府系、客家系三大主要民系。潮汕系專注于經營業務、踏實穩重,典型代表房企有龍光集團、佳兆業、合生創展、星河集團、華南城、海倫堡、鴻榮源等。廣府系掌門人低調務實、注重產業化發展,大中型房企較多,主要有碧桂園、雅居樂、美的置業、中國奧園、敏捷集團、星河灣等??图蚁抵貙崢I、講商道,是最為低調的民系,房企規模普遍不大,如方直集團、東源路橋等。

    粵系房企發展至今已有近40年歷史,在經營管理上,除了中國恒大、卓越集團等個別企業,大多粵系房企掌門人都來自廣東本省。因此受地緣文化影響較大,形成低調、務實的風格,主要體現在兩個方面:

    一是,財務相對穩健。多數粵系房企都偏好穩健擴張的節奏,重視財務安全,目前來看,華潤置地、保利發展、招商蛇口、金地集團、龍光集團、越秀地等典型上市粵系房企財務指標都處于綠檔,控杠桿的可持續發展效應也在不斷釋放,這也是不少粵系房企市場估值走高的重要原因之一。

    二是,重利潤。近年來行業盈利持續下行,但是粵系房企的盈利能力仍然保持在行業領先地位。從凈利率來看,2020年凈利率TOP20上市房企中粵系占到半數,如中海地產被稱為“利潤王”,凈利率常年保持在行業最高區間,2020年達到25.7%。此外,龍光集團、時代中國、佳兆業、越秀地產等房企2020年整體毛利率均在30%左右,華潤置地、龍光集團、合景泰富等凈利率都超過15%,在行業表現突出。

    此外,粵系房企在經營上“集權性”和“家族性”特征顯著。盡管部分已全國化的粵系房企走上職業經理人道路,如萬科地產、金地集團等,也有不少提出或已經實施引入職業經理人,但是效果并不佳。整體來看粵系房企在經營管理上放權較弱,且家族繼承多。例如碧桂園、雅居樂、合生創展等,二代接班或進入管理層的諸多,這與廣東的家族觀念也有一定關系。

    2、粵系房企發展實力突出,內部規模梯隊跨度大

    當前,在各大派系中,粵系房企陣營龐大、發展實力最為突出。由于起步時間、發展模式不一,內部呈現分化,規??缍却?,分布在行業各個梯隊。從2020年克而瑞全口徑銷售金額排行榜來看,TOP200中有37家粵系入榜,入榜數量領先于其他派系,其中17家規模在千億以上,且在TOP10中占據了7個席位,這也奠定了粵系在我國房地產行業的影響力和話語權。

    3、粵系房企三類布局特征,大灣區戰略地位突出

    (1)龍頭房企已經或基本形成全國化均衡布局(略)

    (2)部分房企深耕大灣區為主,區外擴張并舉

    第二類是以深耕粵港澳大灣區為主,區外擴張并舉的規模房企。龍光集團、佳兆業、時代中國、越秀地產、深業集團等一批企業,基于珠三角廣闊的房地產市場空間,選擇以深耕為主,從大本營城市出發,逐步滲透大灣區布局,后期也積極展開外拓、推動全國化進程,謀求規模的進一步擴張。但整體來說,這些企業由于外拓相對有限,大都集中在少數核心城市群部分城市,區域深耕特征仍比較顯著。

    在深耕模式下,這類房企對廣東省內城市業績貢獻的依賴高,特別是粵港澳大灣區業績占比一般都超過半數以上,深業集團、時代中國、中洲控股、方圓集團等達到了70%以上。另一方面粵港澳大灣區作為核心布局區域,投資積累豐富,且在企業儲備資產中占據重要地位,對企業未來發展影響大。如龍光集團、時代中國、越秀地產、合生創展在大灣區的土儲規模均超過半數。其中,合景泰富的大灣區業績貢獻和土儲占比相對其他企業較低,主要是企業布局圍繞粵港澳大灣區、長三角區域兩大主線均衡布局,但從占比來看,大灣區在企業布局中所占的權重仍是最高的。

    (3)中小規模房企堅持扎根省內核心城市發展

    除了已經全國化、以及深耕外拓并舉的市場主流房企,另有一批堅持扎根廣東省內核心城市的房企,也是粵系的重要構成部分,如恒裕實業、合正集團、勤誠達、京基集團、鴻榮源、祈福集團、頤安集團等等,這類房企不傾向于外拓,聚焦省內深圳、廣州中心城市,布局多個項目,盡管規模不大,但是在當地具備認知度和影響力,市場、資源和渠道優勢都比較突出。

    03

    粵系及大灣區布局房企競爭格局

    1、全國化房企、粵系深耕房企、外來房企三足鼎立

    粵港澳大灣區受益于政策利好,以香港、澳門、廣州、深圳四大中心城市輻射珠三角7城一體化,交通、經濟、產業等快速發展,當地房地產市場受益明細。在此背景下,布局大灣區的粵系房企及外來房企均享受到政策引導下的紅利?;浵等珖科?、粵系深耕型房企及外來房企三股勢力在大灣區市場上形成“三足鼎立”的競爭格局。

    其中,粵系全國化房企以碧桂園、恒大、萬科等房企為代表,于廣東起家,進行全國化擴張,但在大本營優勢依然舉足輕重;粵系深耕型房企以龍光、佳兆業、時代中國等房企為代表,多年來以大灣區為戰略核心不斷深耕,灣區銷售或土儲體量占比50%以上。而以融創、世茂、龍湖等房企為代表的外來房企,瞄準粵港澳大灣區的發展契機,逐步入駐大灣區并不斷擴大布局,鎖定戰略籌碼。

    2、內部競爭:粵系全國化與深耕型房企各有千秋(略)

    (1)規模優勢下,全國化房企大灣區市場份額領先

    (2)深耕房企布局更聚焦,部分城市市場表現突出

    3、外部競爭:外來房企合作突圍,本土房企舊改領先

    (1)外來房企入局大灣區遇壁壘,尋求曲線切入

    基于政策利好下的市場規模和增長潛力,粵港澳大灣區也成為外來房企的必爭之地。整體來看,外來房企首入大灣區時間集中在2015-2017年,與大灣區政策利好相契合。分城市來來看,廣州、佛山相對深圳而言進入門檻和風險較小,投資選擇空間更大,且城市熱度高、發展潛力大,成為眾多外來房企的首選城市。近年來,外來房企持續涌入大灣區,多家房企已基本實現粵港澳大灣區城市全覆蓋。隨著外來房企的不斷進入,勢必對粵系本土房企,特別是粵系中小規模房企形成一定沖擊。

    值得注意的是,當前在大灣區的市場份額競爭上,外來房企仍不及粵系本土房企。2021年上半年大灣區城市銷售金額TOP10排名中,領跑者均為本土房企,僅有世茂、陽光城、新力等少數外來房企上榜。

    一方面,由于外來房企進入相對本土房企較晚,不占先發優勢。另一方面,外來房企在進入大灣區過程中需克服兩大壁壘。從文化及產品層面來看,大灣區是嶺南文化的重要傳承地,要將嶺南文化元素融入產品之中,考驗外來房企對當地文化的深入理解,以及卓越的產品打造能力。從政策層面來看,隨著近年來大灣區整體土地資源的稀缺程度上市,土地出讓條件趨于苛刻,同時產業地產、城市更新項目體量占比較大,對房企要求較高。在此背景下,外來房企更多地尋求曲線切入模式。當前,外來房企在大灣區的納儲上,除了公開市場拿地,主要通過三種模式補充布局,以增強大灣區競爭力。

    一是收并購,世茂、陽光城、朗詩等房企均通過收購大灣區本土房企的部分項目打開市場,其中世茂最早于2010年6月即通過入股的方式獲得廣州亞運城項目20%的權益,截至2020年年末,于粵港澳大灣區土地儲備的總可售貨值達人民幣4080億元。

    二是合作,該種方式在外來房企的進入方式中最為普遍,其中比較常見的是與粵系本土房企合作,2021年以來,旭輝、濱江、仁恒等房企均與粵系本土房企簽訂戰略合作協議,旨在于大灣區的納儲及開發方面展開合作。如濱江在2021年4月與越秀地產舉行了戰略合作協議簽約儀式,越秀TOD·星航項目將是濱江首次參與廣州項目的開發。同時,也有少部分外來房企與外來房企聯手,如弘陽地產于2021年2月聯手中梁,在大灣區的土地獲取、收并購等領域展開合作。

    三是城市更新,隨著大灣區深圳、廣州等城市土地資源的日漸稀缺,存量土地開發成為當地土地供應常態,繼而城市更新成為外來房企補充土地儲備的重要方式之一。值得注意的是,外來房企基于地緣優勢缺乏及舊改經驗不足等因素,參與城市更新項目多以與粵系本土房企合作為切入口。例如,龍湖與奧園合作,入局廣州黃埔新田村舊改;金科與海倫堡簽署戰略合作,涉及推動大灣區舊改項目獲取等。

    (2)本土房企占據舊改先機,內部合作強化優勢(略)

    04

    總結:市場機會與發展方向

    1、粵系本土房企占據發展先機,價值釋放可期

    總體來說,粵系房企起步早、整體發展成熟化、綜合實力突出。對于粵系房企來說,區域未來的機會主要來自于兩方面:一是,粵港澳大灣區相對于其他城市群,市場空間大,且受政策利好,外部環境利好于企業在本土的發展。二是在長期深耕布局下,粵系房企在土地儲備的量和質上占據了先發優勢,資產價值升值潛力可觀。且對于區域市場以及客戶需求更加熟悉和了解,擁有一定的品牌沉淀、市場接受度更高,有助于把握機遇和紅利,是與外來房企競爭的一大利器。

    目前,無論是已經實現全國化的粵系房企,或是深耕外拓并舉的粵系房企,大本營地位仍然牢固,土地儲備在區域形成規模。如第一梯隊的碧桂園、保利發展,大灣區土地儲備依舊占據絕對優勢。截至2020年底保利發展在粵港澳大灣區的土地儲備(未售建面)達到3888.75萬方,碧桂園權益口徑土地儲備(未售建面)也達到2171.16萬平方米。另外,龍光集團、雅居樂、佳兆業、時代中國、越秀地產、合生創展、珠江投資等一批房企的投資積累也相當豐厚,土地儲備均過千萬方。特別是龍光集團、合生創展、珠江投資這些前期有著豐厚土地儲備的房企,土地升值將為企業創造更高的效益。

    對于粵系房企來說,未來區外布局或全國化固然重要。但是粵港澳大灣區在大本營優勢和廣闊的市場空間及前景之下,戰略地位不言而喻。特別是堅持扎根廣東省內核心城市發展的粵系房企而言,盡管整體規模并不出眾,但在當地具備相當的認知度和影響力,市場、資源和渠道優勢都比較突出。未來仍需進一步深化布局,積極尋找機會、鞏固發展優勢。

    2、存量市場打開,本土房企城市更新競爭力突顯

    另一方面,在土地資源相對稀缺、城市開發日益飽和的背景下,以深圳、廣州為代表的大灣區城市均進入到存量時代。隨著近年大灣區城市存量市場進一步打開,大灣區城市更新項目增量可觀。目前,各城市城市更新政策即時跟進并不斷完善。以深圳為例,2020年7月出臺的《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》進一步鞏固了深圳城市更新市場預期,2020年12月30日,《深圳經濟特區城市更新條例》通過人大表決,2021年3月正式實施,對城市更新行業發展具有里程碑式意義。深圳2021年供地計劃中存量建設用地占比63.58%,較上年提升7.65個百分點。

    在市場與政策導向下,越來越多外來房企也躋身大灣區城市更新行列,例如融創、首開、旭輝、世茂、遠洋等,其中融創和首開在大灣區的舊改土儲位列前十。盡管外來房企的舊改突圍對粵系本土房企會造成一定沖擊,但鑒于城市更新對專業化要求較高,且開發周期長、周轉慢,土儲轉化仍需時日。

    相比之下,粵系房企基于多年來在舊改方面的沉淀經驗,一方面積累了豐厚儲備,同時在項目的獲取上也更占優勢,無論是當前轉化土儲還是未來可轉化儲備均相對領先。其中,佳兆業2020年以1.08億平方米的城市更新規劃建面位居榜首,預計未來1-2可轉化城市更新近420萬平方米,逾2000億貨值;富力、恒大、保利、時代等房企的舊改規劃建面也均超過5000萬平方米。

    基于大灣區存量市場的不斷打開,以及粵系本土房企在城市更新上多年的沉淀,未來粵系本土房企在城市更新方向上發展潛力可期,可繼續深入強化,在城市更新方面加深并拓寬護城河。

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    原標題: 專題|粵系房企發展現狀與競爭力研究

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    克而瑞研究中心是易居企業集團專業研究部門。十余年來,我們專注于房地產行業和企業課題的深入探究,日度、周度、月度等多重常規研究成果定期發布,每年上百篇重磅專題推出,已連續十年發布中國房地產企業銷售排行榜,備受業界關注。

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