<strong id="wh22j"><pre id="wh22j"></pre></strong>
<button id="wh22j"><tr id="wh22j"><kbd id="wh22j"></kbd></tr></button>
<rp id="wh22j"></rp>

    <em id="wh22j"></em>

  1. <tbody id="wh22j"></tbody>
  2. 中報季昭示凜冬已至,中小房企如何夏病冬治?

    地產黃老邪 地產黃老邪
    2021-09-10 08:24 303 0 0
    又是一年房企中報季。

    作者:黃博文

    來源:地產黃老邪(ID:DCHLX1)

    又是一年房企中報季。

    今年以來,房地產行業的日子并不好過。在經歷了上半年密集調控之后,社會各界都對房地產企業的經營狀況充滿了好奇。也正如黃老邪預測,根據各大企業半年報顯示,上半年大多數上市房企都在面臨著增收不增利的窘境。

    然而,半年報顯示的只是今年1-6月份的數據,7-8月份,多城房地產市場出現重大變化。據相關機構監測數據顯示,2021年8月,全國房地產市場在7月同環比雙降后再次降溫,29個城市商品住宅成交面積來看,同、環比分別下降22%和10%,較7月份降幅繼續擴大。

    可以預見的是,上半年的增收不增利,已經是現階段房企面臨的最好環境,下半年,就連房企營收都將面臨著重大的考驗。

    在這樣的行業趨勢下,中小房企如何平衡風險與機會?在變化多端的節奏與結構中,抓住轉瞬即逝的機遇,且聽黃老邪細細分解。

    01

    上半年房企增收不增利

    7-8月多城房地產市場面臨斷崖式下跌

    據克而瑞相關報告顯示,百強房企今年1-6累計實現銷售操盤金額61499.1億元,同比增長36.7%。綜合來看,百強房企業績提升顯著的原因在于兩方面:

    其一,年初部分熱點城市延續了去年末的市場熱度,疊加春節期間一二線城市購房情緒升溫,一季度淡季不淡。

    其二,二季度以來,市場熱度持續,房企把握銷售窗口期積極去化,供貨及營銷力度加碼,進一步提振了上半年樓市的整體表現。

    但是因拿地成本、三項費用升高以及新房限價等多重因素影響,多數房地產企業呈現“增收不增利”的態勢。

    由上圖可見,大部分TOP20房企上半年營收增幅遠大于凈利潤增幅,毛利率在下降,房企的盈利能力普遍下滑。

    具體來看,萬科12年來首次出現凈利潤同比下滑,財報顯示,今年上半年萬科歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元,同比下降11.7%;凈利率為9.7%,同比下降3.05個百分點;毛利率為22.9%,同比下降8.87個百分點。

    上半年碧桂園的凈利潤為人民幣224.2億元,同比僅增長2.3%;歸屬股東凈利潤149.96億元,同比增長6.11%;毛利約為人民幣462.8億元,同比增長3.11%。

    另據保利發布的相關公告顯示,2021上半年,公司毛利率為32.50%,同比下降3.22個百分點,公司凈利率為16.32%,同比下降1.75個百分點。

    另外,當我們沖出半年報的時間局限后發現,7-8月,多城房地產銷售市場正面臨著前所未有的壓力,與上半年相比形成了“冰火兩重天”的態勢。

    據中指研究院月監測數據顯示,7月一線城市成交面積環比降幅為21.34%,同比上升7.12%。二線代表城市成交面積環比下降11.47%,同比下降2.54%。三線代表城市成交面積較上月下降17.42%,同比下降26.01%。另外,多家已公布8月銷售業績的房企錄得業績下滑

    黃老邪預測,下半年市場預期仍然不甚樂觀,預計下半年樓市降溫仍將是主基調。

    02

    分化愈發劇烈

    中小房企處境不容樂觀

    規模房企營收繁榮的背后,是中小房企的冷暖自知。2021年上半年,很多中小房企都經歷了最艱難的時刻。

    早在七月底,A股近50家已披露半年業績預告的上市房企中,近半中小型房企預告虧損。截至6月,全國共有358起并購行為發生在房地產行業。另據此前相關媒體的統計,今年內共有244家房企遞交了破產文書,平均每天就有1家房企申請破產。

    房地產行業本來就沒有“大而不倒”的定論,今年以來,昔日地產冠軍恒大頻現負面新聞,部分票據違約也得到了總部承認。而千億級房企藍光也被看作是下一個泰禾,多城項目停工,已到危險邊緣。

    而很多中小房企的處境更是不容樂觀,“生存難、盈利難、融資難、拿地難、轉型難”成為現實的五道坎,而“三道紅線”造成的融資難度加大、第一輪“集中供地”政策造成的土地溢價率攀升,則成為了壓倒很多中小房企的最后兩個“巨石”。

    例如昔日的“廣西一哥”彰泰已經“賣身”融創,紅星地產40億“賣身”遠洋,蘇寧置業頻陷破產傳聞,也因20億預收款不知去向涉嫌違規。

    不過相比之下,大型房企出現風險的一般原因是因為布局區域廣,布局行業廣,比較容易出現金融風險與社會風險,而中小房企目前主要面臨拿地、經營、融資方面的壓力。

    三道紅線與集中供地之后,資金雄厚與資源廣闊的大型房企、國企、央企與中小房企形成了鮮明的對比。另外由于體系機制的不健全,中小房企與規模房企相比,在經營管理上也處于劣勢地位。

    長此以往,大中房企憑借資源優勢、資金優勢、運營實力等綜合能力,市占率不斷上升,而中小房企在資金有限的情況下,市占率不斷被擠壓,項目去化也出現疲弱態勢,行業內的分化態勢將愈演愈烈。

    03

    深客研、補短板、控節奏、調結構

    中小房企“活下去”的唯一方式

    面對行業的深刻變化,上市房企也借半年報發布之機,闡述了自身應對未來的策略。

    如融創首度提出“更安全、更從容、更長期、更有價值”的戰略目標。針對拿地虧損的問題,孫宏斌在中期業績投資人會議上,給出了他的答案,“只要是虧錢了,就趕緊賣。虧多少錢都得賣,然后干新的事。如果留著,就會虧更多,該賣不賣,肯定虧大了?!?/p>

    又如上半年拿地穩字當頭的中海,董事長顏建國表示,中海不會買不賺錢的地,堅守投資刻度,要求合理回報,“投資紀律重于拿地本身,不會為買地而買地?!?/p>

    就連上半年拿地較積極的華潤,也表示下半年秉持“量入為出”“確保合理回報”“保證穩健財務結構”的投資原則,謹慎看待土地市場。

    由此可見,面對行業寒冬,下半年規模房企將降低投資力度,這對于中小房企來說,可謂是機遇與風險并存。

    機遇是大企業投資力度下降,中小房企能獲得更多的拿地機會。而風險則是銷售市場下滑,中小房企的在銷售、運營、成本控制、盈利能力等方面,都將面臨挑戰。

    如何抓住機遇的同時規避風險,中小房企未來必須在深客研、補短板、控節奏、調結構等四方面下足功夫。

    一、深客研

    大部分中小房企,都是區域型房企。區域房企抵抗規模房企入侵最有效的方式,就是做好客研。但忽略客研重要性的、客研認知錯誤、方式錯誤的,往往都是中小房企。反而規模房企早憑借著在布局全國過程中積累下來的客研功力,開始售賣“生活方式”,對區域型房企進行降維打擊。

    客研并不是簡單對一個項目進行客戶研究,而是要常態化地對客戶生活方式演進趨勢進行研究,以此來確定客戶敏感點。

    因此,中小企業一定要具備正確的客研方法論、具備客研數據分析能力、正確運用客研數據分析成果,才能為打造“美好生活”的工作指明方向。

    二、補短板

    現在的房地產行業已經進入了三低一高與精細化管理時代,這個時代倒逼房企走向完美,完美主義要求企業不能有太短的短板,例如企業在成本方面有短板,就容易拿不到地;在營銷方面有短板,拿地越多壓力越大。彌補短板,才能走得更穩健。

    “補短板”并不是不要求所有專業條線并駕齊驅地進步,而是任何一方面都不能太弱,堅持“完美主義”。

    但在堅持完美主義的同時,必須要兼備個性,在某一點做到極致,形成核心競爭力,這樣才能比同行更具沖擊力。

    三、控節奏

    “節奏”是否正確,驅動著房地產企業的發展速度,發展不在于快,而在于節奏。一味地快,未必是發展的意義,有時,慢即是快,慢也是發展。必須認識到,規模的快速增長是發展的一種方式,盈利能力提升也是發展的一種方式,但前者顯然已經不適合現在的行業環境,而后者則是大勢所趨。

    所謂控制節奏,就是控制拿地的節奏和銷售的節奏,并且這兩種節奏要有機的匹配。然后把握好進入城市的時機,拿地的時機,有布局的套路,這些都是需要行業研究才能得到的成果,做到這些,企業就已經成功了70%。

    四、調結構

    未來行業的機會隱藏在結構當中,結構是驅動房企經營品質的本質性力量,與房企經營相關的結構性因素有:

    1. 行業結構(供給結構、需求結構、供需矛盾、競爭結構等);

    2. 業務結構;

    3. 資源結構(資本結構、土儲結構、融資結構、資產結構、庫存結構等);

    4. 管理及能力結構;

    5. 團隊結構;

    企業應該根據內外部環境變化,及時調整結構,進行權衡與取舍,以驅動經營策略的調整與優化。在結構中深挖行業機會,才會脫穎而出。

    黃老邪認為,四季循環往復是自然界的規律,冬天治夏病、備春種,房地產行業及房企發展策略亦是如此。與其在行業的冬天悲觀、恐懼,不如補足短板、修煉內功、變革創新。

    面對行業未來,不可漠視市場下行的變化,但也大可不必過分悲觀,畢竟“三穩”依然在。但行業的邏輯在顛覆,難度在加大、外部紅利正在迅速消失,企業應回歸尋找內部紅利。只有深客研、補短板、控節奏、調結構,才能精彩地活下去,甚至實現彎道超車。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    本文由“地產黃老邪”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 中報季昭示凜冬已至,中小房企如何夏病冬治?

    地產黃老邪

    地產江湖,戰略視角,觀點取勝。微信公眾號:DCHLX1

    57篇

    文章

    4.3萬

    總閱讀量

    特殊資產行業交流群
    廠家證券
    推薦專欄
    更多>>
    • 劉韜
      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

    • 面包財經
      面包財經

      新價值 新主流

    • 丁祖昱評樓市
      丁祖昱評樓市

      大數據變革房地產。用專業數據和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關注,愿與大家一起分享房地產市場新鮮熱辣精準的解讀與資訊。讓我們預見行業趨勢!

    • YY評級
      YY評級

      瑞霆狗(深圳)信息技術有限公司旗下公眾號

    • 不良資產大全
      不良資產大全

      專注于不良資產特別是個貸不良資產行業觀察及研究,歡迎閣下加入我們的微信群,煩請閣下準備好名片或工牌照片,加微信 FrancisXLiu以驗證入群。

    • 聯合資信
      聯合資信

      中國最專業、最具規模的信用評級機構之一。 業務包括對多邊機構、國家主權、地方政府、金融企業、非金融企業等各類經濟主體的評級,對上述經濟主體發行的固定收益類證券以及資產支持證券等結構化融資工具的評級,以及債券投資咨詢、信用風險咨詢等其他業務。

    微信掃描二維碼關注
    資產界公眾號

    資產界公眾號
    每天4篇行業干貨
    100萬企業主關注!
    Miya一下,你就知道
    產品經理會及時與您溝通